关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见  

日期: 2011年08月09日

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来源: 成都市城乡房产管理局  

      为进一步加强我市住房专项维修资金监督管理,保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用、及时消除安全隐患,根据《成都市物业管理条例》、《成都市房屋使用安全管理条例》、《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》等法规政策,结合我市实际情况,现就房屋专项维修资金使用涉及的相关工作提出如下意见。

    一、房屋专项维修资金使用方案的制定


    (一)制定维修资金使用方案的责任主体。


      房屋专项维修资金(以下简称“维修资金”)使用方案的制定主体为业主委员会或维修、更新、改造事项(以下简称“维修工程”)涉及的相关业主。


      实施物业管理的区划,物业服务企业、其他管理人(以下简称“物业服务机构”)应当协助业主、业主委员会制定维修资金使用方案(属于应当由物业服务费用列支的日常维修养护事项除外);业主自行管理并设立业主大会的建筑区划,可由业主委员会制定;未设立业主大会或业主委员会怠于履行义务的,可由维修工程涉及的相关业主向当地社区或街道办事处、乡(镇)人民政府报告,在社区或街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下制定。


    (二)维修资金使用方案的内容。


      维修资金使用方案(以下简称“使用方案”)的内容,应当参照四川省(区域性)地方标准《房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类》以及相关法律法规、技术规范予以编制,并包含以下主要内容:


    1. 工程名称;


    2. 工程范围及项目;


    3. 工程预算及列支范围业主分摊明细表;


    4. 工程涉及的相关单位及其选择方式;

 

    5. 工程建设期限;


    6. 施工安全责任;


    7. 工程验收主体和方式;


    8. 维修资金收款账户。


    (三)相关费用的处理。


      参与维修工程的咨询、施工、监理、审计、公证等相关机构应当具备法人资格及相应的资质,可以从本市建立的物业服务相关机构名录中随机抽选,也可以通过招标等其他合法形式确定。


    用于维修工程咨询、监理、审计、公证等所发生的相关费用可计入当期维修工程成本,另有约定的除外。

 

    二、维修资金使用方案的表决与执行


    (一)表决规定。


      同一建筑区划内有两幢以上建筑物的,可根据维修工程实际情况以幢或单元为单位组织其全体业主进行表决。经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意后,报送区(市)县房管部门备案。


     业主为法人、其他组织的应书面委派代表参与表决。业主参与表决有困难的,可以书面委托代理人行使表决权;已送达的表决票,业主或业主代理人在规定期限内不反馈意见或者未提出反对、弃权意见的,是否认定为同意可以在建筑区划管理规约中明确规定。对拒付物业服务费、不缴存维修资金的业主,可在管理规约、业主大会议事规则中对其表决权予以约束。


    (二)充分保障业主的表决权。


      表决可采用集体表决,也可采用网络投票、书面表决等符合法律法规规定的其他形式。表决的组织者应当同时为业主提供包括网络投票在内的两种以上的表决形式,必要时可以申请由公证机关对业主表决的真实性进行公证。征求维修资金使用方案的表决票,应当按表决日期提前15个工作日采用以下方式告知相关业主:


    1. 当面领取或送达,并由业主或者业主代理人签收;


    2. 按照业主提供的通讯地址、手机号、电子邮箱等发送;


    3. 投入业主位于本建筑区划内的信报箱或者专有部分内。


    属前款第2、3项的,应由业主委员会或其当地社区居委会不少于两名工作人员签字证明,并在建筑区划内公告送达情况。


    (三)维修资金的分摊原则和拨付程序。

 

     维修资金使用的分摊,应当遵循业主谁受益谁负担的原则,由列支范围的全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

 

      区(市)县房产管理部门应在收到备案申请的3个工作日内提出备案意见,并报送市住房专项维修资金监督管理部门。市住房专项维修资金监督管理部门根据区(市)县房产管理部门的备案意见分2次拨付维修资金,首次拨付资金不高于预算总额的70%,余额在工程验收合格后拨付。


    三、建立建筑区划应急保障机制


    (一)制定维修资金紧急使用预案。


      维修资金紧急使用预案(以下简称“预案”)是指,建筑区划内房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全或出现功能障碍给业主、使用人正常生产生活秩序造成严重影响时,需要立即采取应急措施紧急实施维修除险而制定的维修工程资金使用处置方案。


      本市所有建筑区划都应当参照预案示范文本制定预案,选聘物业服务机构的建筑区域,物业服务机构应当协助业主、业主委员会制定预案;未选聘物业服务机构的,可由业主委员会、相关业主或社区代为组织制定。预案须经建筑专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。


    预案应当包含以下主要内容:

 

    1. 维修资金紧急使用的情形;

 

    2. 维修工程实施主体;


    3. 维修工程所涉及其他单位的选择方式;


    4. 维修工程安全管理责任;


    5. 竣工验收的责任主体和方式。


    (二)组织紧急维修施工。

 

     建筑区划共用部位、共用设施设备出现功能障碍和安全隐患等紧急情况时,业主委员会或相关业主应当及时根据预案和管理规约使用维修资金进行除险治理,消除功能障碍。业主委员会、相关业主、物业服务机构不及时组织抢修或拒不采取应急措施,区(市)县房产管理部门应当会同街道办事处、乡(镇)人民政府,责令其依法履行义务并承担相应责任,逾期仍不履行义务的,由街道办事处、乡(镇)人民政府就建筑区划紧急维修提出处理意见,特殊情况下可以代为组织施工,在施工的同时和竣工验收合格后分别进行公示,公示期不少于5日,用于紧急维修的资金经审计确认后在相关业主资金账户中分摊列支。


    (三)拨付部分紧急维修资金。


     区(市)县房产管理部门应在收到备案申请的2个工作日内提出备案意见。市住房专项维修资金监督管理部门根据区(市)县房产管理部门的备案意见在24小时内拨付应急所需维修资金总额的70%。


     (四)维修工程验收及资金使用审计。

 

     维修工程竣工验收应当由业主委员会或相关业主签署同意验收意见,紧急维修工程必须对资金使用情况进行审计。


     (五)拨付资金余额。


    在维修竣工验收合格经公示5日无异议后,向区(市)县房产管理部门提交工程验收报告、公示情况报告及工程决算审计报告,区(市)县房产管理部门在收到上述材料之日起2个工作日内提出备案意见。市住房专项维修资金监督管理部门根据备案意见在24小时内拨付余额。


    四、构建科学、便捷的维修资金使用监管制度


    (一)建立维修资金备用金。


      维修资金备用金(以下简称“维修备用金”)是指,设立了业主大会的建筑区划,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意,在专项维修资金中确定一定比例或一定金额用于房屋共用部位、共用设施设备小规模维修除险的应急使用资金。


     维修备用金的建立应当遵循业主决策、专款专用、备案核销、限额补充的原则,明确额度、适用范围、使用条件和资金补充条件,由业主委员会向区(市)县房产管理部门申报备案。


     维修备用金可由业主采取自筹方式建立,也可按不高于15%的比例从建筑区划开发建设单位应缴存的维修资金中列支。


    (二)使用维修备用金。


    应当符合以下条件:


    1. 符合维修备用金设立时确定的适用范围;


    2. 应急使用总额度不超过设立的维修备用金使用上限;


    3. 符合物业服务合同中约定的使用条件。


     使用维修备用金,由业主委员会提出使用方案并申请使用,区(市)县房产管理部门予以备案,不再经业主大会表决。


    五、加强维修资金使用的备案管理


    (一)明确工作职责


     区(市)县房产管理部门负责本行政区域内维修资金的使用监管,受理维修资金使用备案,应当审查以下资料:


    1. 建筑区划维修资金的缴存情况;


    2. 维修资金使用方案;


    3. 业主表决情况及业主委员会、相关业主意见;


    4. 维修工程涉及相关单位的资质证明;

 

    5. 公示情况;


    6. 竣工验收资料及审计报告。


    维修资金的紧急使用,应审查街道办事处、乡(镇)人民政府是否签署同意意见,是否符合预案规定。


    使用备用金的,应当审查备用金的建立情况,是否符合使用条件。


    (二)加强档案管理

      

      各区(市)县房产管理部门应当加强行政区域内维修资金使用备案档案管理。在市房产管理部门的指导下,建立健全以建筑区划为单位,以物业承接查验资料为基础,与物业共用部位、共用设施设备档案相结合的维修资金档案,并对档案实施规范化管理。


    六、生效日期及有效期


    本意见自公布之日起30日后施行,有效期为5年。


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